En la actualidad, en el sector encontramos una serie de viales urbanizados en mal estado y algunas edificaciones fuera de ordenación en la franja de los 50m del frente marítimo. Además, y debido a que éste no se ha llegado a desarrollar, se ha mantenido una frondosa pineda en las parcelas privadas, así como parte del sistema dunar litoral en un estado muy degradado y descuidado.

El planeamiento anterior proponía abrir un vial en la primera línea de costa, a modo de paseo marítimo rodado, ignorando el sistema dunar, y generaba unos espacios verdes fragmentados que no daban continuidad a la matriz biofísica del lugar. Además, la ordenación de la edificación en manzanas cerradas no respondía a la orientación ni permitía una buena ventilación entre edificaciones y conservaba un edificio existente dentro de la zona litoral de 50m.

La modificación del plan parcial de 1990 reformula la ordenación del sector para obtener una propuesta más acorde con la realidad física y ecológica del lugar, que dé respuesta a las problemáticas futuras sobre el cambio climático que se pueden dar debido a la situación costera del sector. Los aspectos generales más importantes a modificar respecto al planeamiento vigente eran la conservación de la pineda existente, la recuperación del sistema dunar litoral, y la ordenación de la edificación con coherencia y teniendo en cuenta las edificaciones dentro de la zona de 50 m de la costa y que ahora están fuera de ordenación.

Se propone una nueva estructuración de los espacios verdes, con una gran reserva de zona verde litoral, que permite recuperar las dunas litorales, y un corredor verde vertical que favorece la conectividad ecológica entre estas y las pinedas litorales del interior del sector. Para conseguir éstas zonas verdes generosas, se propone una reducción de suelo privado y edificabilidad con respecto al planeamiento vigente de 1990

Además, se mantienen los viales ya existentes del lugar, se proponen derribar algunos de los existentes y no se crean nuevos, de modo que se pueda conservar el máximo de la pineda existente y reducir la demanda energética y los derribos en la fase de construcción. También se propone derribar los edificios de la franja costera de manera que se mantiene y potencia la propuesta de recuperar la totalidad del frente dunar.

Los equipamientos propuestos se organizan alrededor de las nuevas zonas verdes, creando un sistema de parques y equipamientos continuos. Por otra parte, los suelos privados se agrupan en continuidad con los suelos urbanos ya consolidados de la zona, evitando la fragmentación del suelo privado.

Se proponen edificaciones sin sótanos, con estructuras palafíticas que no modifiquen la topografía del lugar y con una huella sobre el terreno muy reducida. La ordenación de la edificación propuesta, orientada a sur y con separaciones generosas entre edificios, asegura una correcta iluminación y ventilación de las futuras viviendas, aportando confort térmico y reduciendo la futura demanda energética de éstas en su vida útil.

Los criterios establecidos desde el planeamiento en lo referente, no solo a la ordenación de la edificación, sino al tratamiento de los espacios libres, determinando tipos de sistemas constructivos y materiales, así como asegurando el mantenimiento y recuperación de estructuras naturales autóctonas, es un gran ejemplo de trabajo des de varias escalas y des de fases iniciales del proyecto. De manera que, desde el planeamiento se establecen muchos condicionantes de la propuesta constructiva, de edificación o urbanización, final del lugar.

Este trabajo a varias escalas y fases de la propuesta, de reconocimiento de la realidad y de negociación con administraciones, es lo que da valor al proyecto, al conseguir resultados satisfactorios para todos los agentes implicados y de una gran calidad para los futuros residentes del lugar.